Varias comunidades autónomas han apostado por la trasformación de edificios de oficinas y locales obsoletos para resolver el problema de la vivienda. Los gobiernos regionales de Madrid, Baleares o Andalucía han aprobado ya en sus parlamentos regulaciones para flexibilidad los cambios de usos, mientras otras, como País Vasco, también lo tienen encima de la mesa, una corriente que solo acaba de empezar, según la Guía de cambio de uso de oficinas a residencial elaborada por Grupo Tecnitasa, que cifra en hasta 28.000 las viviendas que se podrían construir en Madrid y Barcelona.
«Si bien no es la panacea que por sí sola solucionará la crisis de vivienda —pues el volumen total aún es modesto frente a las necesidades nacionales—, sí es una pieza importante del puzzle: alivia la presión en ciertas zonas, moderniza el parque inmobiliario y ofrece salidas airosas a propietarios de inmuebles obsoletos. En 2023-2024 ha habido un giro favorable: varias comunidades y ayuntamientos han legislado para flexibilizar y hasta incentivar los cambios de uso hacia residencial. Esto sugiere que en los próximos años podrían proliferar más proyectos de conversión, especialmente vinculados a vivienda asequible en alquiler, ya que es una vía relativamente rápida de aumentar la oferta habitacional», resume la tasadora en el documento.
La regulación más ambiciosa la aprobó el pasado año la Comunidad de Madrid, que permite la promoción de vivienda de suelo calificado como terciario-oficinas a residencial, siempre que se califique como vivienda protegida en alquiler (VPPA). La medida está acotada en el tiempo, ya que solo permitir a los ayuntamientos dar licencias a estas operaciones durante dos años y hasta tres para ejecutar las obras y entregar los inmuebles a los inquilinos. Aunque algunos ayuntamientos de la región han puesto coto a esta normativa, incluso no la han puesto en marcha, la realidad es que su aprobación ha permitido ya en los primeros meses de aplicación la promoción de más de 2.000 pisos.
No solo Madrid
La Generalitat Valenciana permite también desde 2023 convertir un local u oficina en planta baja en vivienda, siempre que exista un metro lineal de fachada por cada nueve metros cuadrados útiles. La Junta de Andalucía, desde febrero de este año, autoriza solicitar un uso alternativo de «residencial vivienda protegida» en suelos originalmente destinados a oficinas, incluido otros usos terciarios como alojamientos turísticos, sin necesidad de recalificar el suelo. Las casas resultantes tendrán categoría de protegida, que será permanente en aquellos suelos calificados como dotacional privado. Por el contrario, según los autores de la guía, Cataluña es «una de las zonas más exigentes para cambios de uso», ya que no existe una normativa autonómica reciente que lo facilite. Por ejemplo, se requiere de una modificación del Plan General Metropolitano o municipal si el uso residencial no estaba previsto, proceso que puede ser «largo».
En el caso de Baleares, el Ejecutivo regional creó la figura de la Vivienda de Precio Limitado (VPL) para aquellas obtenidas mediante la rehabilitación o cambio de uso de edificios existentes sin aumentar edificabilidad, con el objetivo de crear hasta 16.000 viviendas asequibles. Estas podrán convertirse en locales u oficinas infrautilizadas en ubicaciones con poca demanda comercial o empresarial, no podrán superar los 90 metros cuadrados y están orientadas a ser residencia habitual de quienes no poseen otro inmueble. Según Tecnitasa, otras comunidades, como Canarias, han puesto en marcha iniciativas similares; mientras otras, como País Vasco, ha manifestado su «intención de facilitar la conversión». «El objetivo en Euskadi es poder dar uso residencial a hasta 7.500 locales vacíos, combatiendo la infrautilización del parque construido. Estas medidas aún están en proceso de aprobación, pero indican una tendencia general: ajustar la normativa para hacer viables más conversiones, sin sacrificar los mínimos de habitabilidad necesarios», desarrolla el citado informe.
Suscríbete para seguir leyendo