La escena inmobiliaria no deja de moverse y, a la par de los últimos cambios en los precios detectados para los inmuebles en situación de compraventa, el nicho de los alquileres también evidencia cambios significativos derivados de aspectos como la mayor disponibilidad de unidades volcadas a ese segmento. Factores como ese generaron que, con relación a los valores vigentes, los montos hayan dado otro salto en el inicio de julio aunque muy por debajo de los números de años anteriores.
Así, y según indicaron expertos y comercializadores, para quienes aún sostienen contratos firmados bajo el paraguas de la ley ya derogada, el mes inició con una suba del 66,1%, esto es, la tasa más baja en casi tres años. A la par de esto, la oferta sigue concentrándose en apenas seis barrios porteños.
Las vicisitudes del mercado locativo residencial se ven expuestas en un monitoreo del Colegio Inmobiliario porteño, al que accedió iProfesional. En ese trabajo se detalla que la oferta de unidades creció más del 176% desde que ya no rige la ley de alquileres que regulaba el segmento y que, por estos días, el 95% de las publicaciones corresponde a departamentos.
En cuanto a la disponibilidad de inmuebles, el informe detalla que Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero explican casi el 56% de toda la oferta de unidades en alquiler dentro de la geografía de Capital Federal.
«Palermo es el barrio con más oferta, posee 3.472 inmuebles, lo que representa 22,43% del total», indicó la organización.
«Los precios de alquileres para vivienda continúan a la baja en términos reales. Desde enero 2024 a mayo 2025 inclusive, la baja en promedio fue del 32 por ciento. Se destaca, además, que se observan contraofertas de los inquilinos, las cuales son cada vez más aceptadas por los propietarios», amplió.
Al mismo tiempo, el Colegio Inmobiliario mencionó como «importante de destacar» que, solo en el último año, la rentabilidad bruta promedio de los contratos de locación viene siendo de un 6,16%, mientras que la morosidad en los pagos de alquileres es prácticamente inexistente en la Ciudad.
«Frente a la extensión de los contratos en dólares que se vivió durante los años de la Ley de Alquileres, hoy el 94% de los contratos se pactan en pesos, con período de ajuste de tres meses, generalmente indexados a la inflación. Los inquilinos y propietarios están consensuando en su mayoría contratos por la tradicional duración de 24 meses«, precisó la entidad.
Se modera la suba de alquileres
Por otra parte, y de acuerdo a un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, las últimas mediciones de alquileres muestran que los incrementos trimestrales vienen moderándose desde diciembre de 2023.
La consultora aportó este detalle:
- Trimestre de Sep-Oct-Nov 2023: +37,6%.
- Ene-Feb 2023-2024: +29,1%.
- Mar-Abr-May 2024: +27,8%.
- Jun-Jul-Ago 2024: +20,7%.
- Sep-Oct-Nov 2024: +12,9%.
- Dic-Ene-Feb 2024-2025: +10,5%.
- Mar-Abr-May 2025: +7,5%.
«Con más cantidad de unidades ofertadas en alquiler en CABA en los principales portales y creciendo la oferta desde la derogación de la Ley la situación viene mejorando, pero es evidente que el problema habitacional excede ya a la cantidad de inmuebles en oferta o al valor en que se ofrecen los mismos», expuso la consultora.
Para enseguida añadir: «En Argentina, año a año, se suman unas 50.000 viviendas al déficit ya existente debido a los nuevos hogares que se forman por crecimiento vegetativo y la fuerte inmigración que recibimos. Ese número es una estimación ya descontando las viviendas nuevas que se fabrican por año tanto desde el sector público como privado».
Precios de alquileres en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires
Con respecto a los valores vigentes en la Ciudad, Reporte Inmobiliario detalla que, en lo que refiere a las unidades de un ambiente, los valores de alquiler más altos se dan en Palermo ($470.000), Núñez (460.000), Belgrano, Chacarita, Coghlan, Colegiales, Saavedra y Villa Crespo (450.000).
En el otro extremo se alinean Constitución ($340.000), Floresta, San Cristóbal, San Nicolás y Liniers (350.000), y Villa Luro (360.000).
Por el lado de los inmuebles de dos ambientes, las cotizaciones de más peso ocurren en Belgrano R ($828.570), Belgrano C (811.430), Recoleta (789.000), Barrio Norte (774.285) y Las Cañitas (731.110).
Del otro lado se ubican Constitución ($460.000), Nueva Pompeya ($464.000), La Boca (491.250) y Floresta (498.335).
Con relación a las unidades de tres ambientes, los valores más potentes ocurren en Recoleta ($1.1 millones), Las Cañitas (1.065 millones), Palermo (1.057 millones) y Belgrano C. (1.051 millones).
En la vereda de enfrente se encuentran Constitución ($612.000), Floresta (623.335), Pompeya (624.000) y La Boca (640.000).